Kontakt z Ekspertem w oddziale 
Infolinia 
Umowa przedwstępna to nieodłączna część zakupu mieszkania na kredyt, z którym wiąże się wiele formalności. Warto szczegółowo przeanalizować jej treść przed złożeniem podpisu. Na co trzeba szczególnie zwrócić uwagę i jakich zapisów należy się wystrzegać?
Spis treści
Co to jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna (łac. pactum de contrahendo)) jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 kodeksu cywilnego). W przypadku zakupu nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego, umowa przedwstępna jest pierwszym krokiem rozpoczynającym procedurę bankową. Rzetelne i profesjonalne przygotowanie tego dokumentu jest więc w naszym interesie ponieważ wszelkie nieścisłości mogą doprowadzić do znacznego przedłużenia otrzymania decyzji kredytowej od banku.
Umowa przedwstępna a formalności związane z kredytem hipotecznym
O tym jakie dokumenty są niezbędne przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny pisaliśmy więcej w innym artykule. Tym razem skupimy się wyłącznie na umowie przedwstępnej i formalnościami z tym związanymi. Lista wniosków może się bowiem różnić w zależności od banku, który udziela kredytu. Każda instytucja finansowa posiada bowiem odrębne wymagania związane z kredytem mieszkaniowym.
Zazwyczaj przyjęło się uznawać, że kupujący podpisuje z deweloperem / sprzedającym umowę przedwstępną, którą należy też przedłożyć do banku celem ubiegania się o kredyt hipoteczny. Z ową umową wiąże się zwykle zadatek bądź zaliczka, bowiem w przypadku jej niewykonania przez jedną ze stron druga ma prawo odstąpić od niej i otrzymany zadatek zachować, a w przypadku, gdy sama go dała, może żądać jego dwukrotności.
Terminy zawarte w umowie przedwstępnej
Procedura udzielania kredytu hipotecznego przez bank jest czasochłonna, bez względu na to, czy zamierzamy nabyć nieruchomość z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Każdy bank posiada inny czas, w którym rozpatruje wniosek kredytowy, standardowo są to około 4 tygodnie. Jednak warto wziąć pod uwagę, że jeżeli dana instytucja finansowa wprowadza nowy kredyt mieszkaniowy, z pewnością wielu innych klientów oprócz nas również złoży wniosek kredytowy i wydanie decyzji może się przedłużyć. Ponadto w sytuacji, gdy złożone przez nas dokumenty są niekompletne lub zawierają błędy, wydanie decyzji przez bank również potrwa dłużej. Warto wziąć pod uwagę takie ewentualności i podpisać umowę przedwstępną z bezpiecznym terminem wynoszącym 8 tygodni.
Zawarcie umowy przedwstępnej z krótkim terminem finalizacji transakcji, to jeden z najczęstszych błędów popełnianych przez wnioskujących. Kilka tygodni zapasu może uchronić nas przed dodatkowymi kosztami w razie jakichkolwiek komplikacji. Przyjmując najgorszy scenariusz możemy stracić zadatek i szanse na kupno mieszkania.
Sprawdzenie ksiąg wieczystych i wybór formy umowy
Zwykle kredytobiorca może sam zdecydować, czy umowa przedwstępna ma mieć formę aktu notarialnego, czy formę cywilno-prawną. Akt notarialny wiąże się z większym wydatkiem, ale z drugiej strony umożliwia skuteczniejsze dochodzenie swoich praw w przypadku, gdyby druga strona nie wywiązała się z jej zapisów.
Przed podpisaniem dokumentu warto też samemu sprawdzić stan księgi wieczystej nieruchomości, którą zamierzamy kupić. Możemy zrobić to korzystając z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych. W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego warto mieć pewność, że np. nie trwa ewentualne postępowanie spadkowe. Jeżeli jest to własnościowe mieszkanie spółdzielcze, bardzo ważne jest również sprawdzenie, czy nie ma zaległości w opłatach za czynsz. Musimy mieć 100% pewność, że nieruchomość nie jest w żaden sposób obciążona.
Czy można wnioskować o kredyt hipoteczny bez umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna najczęściej wiąże się z koniecznością uiszczenia wcześniejszego zadatku lub zaliczki, aczkolwiek w przypadku gdy nie mamy pewności, że bank przyzna nam kredyt hipoteczny można wybrać mniej ryzykowne rozwiązanie. Tak więc umowa przedwstępna nie przesądza o pozytywnej decyzji kredytowej, ponieważ większość instytucji finansowych bazuje w głównej mierze na oświadczeniu zbywcy o woli sprzedaży mieszkania a nie na samej umowie przedwstępnej. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy zamierzamy zakupić lokal z rynku pierwotnego. W takich sytuacjach banki wymagają zazwyczaj by podpisana została umowa przedwstępna z deweloperem. Dotyczy to takich banków jak: Millenium, Eurobank Raiffeisen, ING, PKO BP. W innych instytucjach wymagana jest przynajmniej umowa rezerwacyjna.
Decydując się na kredyt hipoteczny warto ograniczyć możliwość otrzymania decyzji odmownej i jeżeli nie ma innych przeciwwskazań możemy skorzystać z opcji wnioskowania o kredyt bez umowy przedwstępnej.
Jeżeli mamy jakieś zastrzeżenia lub wątpliwości, co do umowy przedwstępnej przy zakupie nieruchomości, warto skonsultować niejasne punkty i postanowienia z doradcą kredytowym, aby mieć pewność, że bank ją zaakceptuje bez konieczności renegocjacji zapisów.
Kredyt hipoteczny dla osób nie będących w związku małżeńskim
Kredyt hipoteczny dla małżeństw, czy singla jest powszechny, jak jednak wynika z badań GUS, coraz więcej młodych osób woli...
Kredyt hipoteczny w Millennium Bank
Kredyt hipoteczny Millennium to oferta skierowana do wszystkich osób, które chcą w końcu zamieszkać “na swoim” i cieszyć się...
Tarcza antykryzysowa
Tarcza Antykryzysowa to rozwiązanie, które ma wspomóc polskie firmy przed negatywnymi konsekwencjami pandemii Covid- 19. Specjalnie dla Was zebraliśmy...
